'강북 최대 재개발' 갈현1구역, 조합 무리한 조건에 시공사 선정 ‘안갯속’

조합 이사회, 3.3㎡당 공사비 425만원 '낮게', 입찰보증금 1300억 '높게' 책정
건설업계 “현장설명회 보증금 50억 납부 등 현실 외면한 지침…입찰 성사 의문”

기사입력 : 2019-06-26 10:40

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은평구 갈현1구역 재개발 구역 모습. 사진=글로벌이코노믹 김하수 기자
총 공사비 1조 원 규모의 서울 은평구 갈현1구역 재개발 수주전이 본격화된 가운데 최근 조합이 시공사 입찰 조건을 무리하게 정해 논란을 불러일으키며 시공사 입찰에 변수로 작용할 지 관심을 모으고 있다.

갈현1구역 재개발사업은 갈현동 300번지 일대 23만 8850.9㎡를 재개발해 지하 6층~지상 22층, 아파트 32개동 4116가구(임대 620가구)를 신축하는 사업이다. 올해 서울 강북권 시공사 선정 예정 단지 가운데 가장 규모가 커 시공권 수주를 놓고 건설업계의 경쟁도 치열하게 전개되고 있다. 현재 현대건설, GS건설, 롯데건설 등 대형 3사가 갈현1구역 수주전에 적극 뛰어들고 있다.

25일 도시정비업계에 따르면, 갈현1구역 재개발조합은 지난 20일 이사회를 열고 시공사 선정을 위한 입찰 공고와 관련 사항을 의결했다.

이사회는 이날 ▲공사비 예정가격 8392억 원(3.3㎡당 425만 원) ▲입찰보증금 1300억 원(현금 700억 원, 이행보증증권 600억 원) ▲시공사 현장설명회 참여 시 현금 50억 원 납부 등의 시공사 입찰 조건들을 확정하고, 대의원회와 지방자치단체의 심의를 거쳐 오는 7월 말께 시공사 입찰공고를 낼 것으로 알려졌다.

그러나 갈현1구역 재개발조합 이사회의 입찰조건 결정에 건설업계는 '조합이 현실과 동떨어진 무리한 입찰 조건을 내세웠다'고 지적하며 불편한 심기를 드러냈다.

건설사들은 우선 공사비 예정가격이 터무니없이 낮게 책정됐다고 입을 모았다. 업계에 따르면, 조합이 서울시 정비사업 원가자문 서비스를 통해 서울시로부터 통보 받은 3.3㎡당 공사비는 494만 원으로 알려졌다.
그럼에도 조합 이사회가 이를 무시하고 3.3㎡당 공사비를 70만 원이나 깎은 425만원으로 하향 조정했다는 지적이다.

한 건설사 관계자는 “사업계획상 갈현1구역은 지형 특성상 지대가 높아 지하 6층까지 터파기 공사를 진행해야 되고, 공공건축가를 통한 우수디자인 적용 현장인 만큼 이에 걸 맞는 수준의 공사가 진행돼야 한다”면서 “조합 이사회에서 정한 공사비로는 공사 자체를 할 수 없는 상황”이라고 말도 안되는 책정이라고 성토했다.

이 관계자는 “지난해 말 분양한 응암1·2구역 공사비가 3.3㎡당 460만 원 수준인데 오는 2022년 11월 착공 예정인 갈현1구역 공사비를 3.3㎡당 425만 원으로 하라는 것은 시장가격 논리를 거스르는 처사”라며 “사업성 부족으로 과연 어느 건설사가 입찰에 응할 지 의문”이라고 전했다. 아울러 그는 “이사회의 결정은 적정공사비로 우수한 품질을 희망하는 조합원 여론을 외면하는 것으로, 시공사 선정 계획안이 대의원회에서 부결된다면 이사회의 신뢰성에 타격을 입을 수도 있다”고 우려했다.

또한, 건설사들은 조합이 정한 입찰보증금 액수에도 물음표를 던졌다.

조합이 입찰보증금으로 총 공사비의 약 15%에 이르는 1300억 원, 현장설명회에 입찰보증금 중 50억 원을 요구하고 있어 사실상 입찰이 성사되기 힘든 조건이라는 설명이다.

또다른 건설업계 관계자는 “갈현1구역보다 공사 규모가 3배 이상 큰 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축(공사비 2조 6000억 원, 사업경비 1조 원)사업도 입찰보증금이 1500억 원 수준이었다”고 소개하며 “건설사 입장에서는 1개 사업장에 현금 1300억 원을 투입해 수년간 자금이 묶이게 되는 것인데 이는 국내 5위권 대형건설사라도 부담스러울 것”이라고 말했다.

‘현장설명회 참석 시 50억 원 납부’ 조건도 건설사에 부담스러운 항목이라는 주장이다. 최근 현장설명회에 입찰보증금 일부를 요구하는 경우가 많아지고 있지만, 1억~5억 원 정도로 10억 원을 넘는 경우는 없기 때문이다.

한 중견건설사 임원은 “통상 강남의 아무리 큰 대형 정비사업 현장이라 해도 현장설명회 참여 시 보증금 50억 원을 요구하는 곳은 드물다. 이는 중견건설사의 입찰 참여 자체를 배제한 것”이라며 “경쟁이 치열하다 보니 조합이 다소 무리한 입찰 지침을 만든 것으로 보인다”고 해석했다.

반면에 조합 관계자는 “최근 이사회에서 나온 3.3㎡당 공사비나 입찰보증금 관련 부분은 아직 확정된 것은 아니다”면서 “건설사들 입장을 들어보고 오는 7월 초 대의원회를 통해 시공자 입찰 세부안들을 확정할 계획”이라고 밝혔다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com

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