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무주택자들의 리그…건설사·재건축조합 실수요자 선별 '관건'

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무주택자들의 리그…건설사·재건축조합 실수요자 선별 '관건'

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[글로벌이코노믹 윤진웅 기자] 주택청약제도 개편안이 적용 전 전용 85㎡ 초과 대형 물량의 50%는 추첨제로 당첨자를 선정했다. 이를 통해 1순위 청약통장을 가진 1주택자는 이른바 '갈아타기'가 가능했다. 하지만 지난 11일부터 변경된 주택청약제도 개편안이 적용되면서 유주택자들의 입지는 대부분 사라질 전망이다. 반면 무주택자에게는 잔칫상이 차려질 수 있다는 예상이 나온다. 이에 건설사와 재건축조합들은 실수요자를 구분하기 위한 방법으로 계약금 비중을 대폭 올리고 나서며 분양시장에 새로운 바람을 예고하고 있다.

◇개정안 적용, 펼치지는 무주택자들의 잔칫상
변경된 개정안으로 인해 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정된다. 나머지는 기존 주택을 처분하는 조건을 받아들인 1주택 실수요자들과 무주택자가 경쟁한다. 이는 1주택 실수요자와 무주택자의 경쟁으로 보이나 사실상 무주택자들끼리 경쟁한다고 해도 과언이 아니다.

1주택자가 운 좋게 당첨이 된다고 하더라도 기존 주택을 처분하지 않으면 취소된다. 1주택자는 입주 가능일 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 한다. 단 논란의 중심에 섰던 미처분 시 형사상 처벌은 고의성이 없는 경우를 제외하고 계약 해지로 그친다. 사실상 유주택자의 청약통장은 쓸모없어진 셈이다.

수도권 공공택지의 경우 전체 가구 절반 비율을 추첨하게 되지만 신혼부부·다자녀·노부모 부양 등 특별공급 물량을 제외하면 1순위 1주택자가 가져갈 수 있는 물량은 거의 없다. 전매제한도 있다. 분양가의 주변 시세에 따라 책정이 달라진다. 짧으면 3년에서 최장 8년까지 매도가 불가능하다.

공공택지 건설·공급 주택 분양가격이 인근 시세 대비 100% 이상일 경우 3년, 85% 이상 100% 미만인 경우 4년, 70% 이상 85% 미만인 경우 6년, 70% 미만인 경우 8년간 전매가 제한된다.

민간택지 건설·공급 주택 분양가격이 인근 시세 대비 70%이상일 경우 3년, 70%미만인 경우 4년간 전매할 수 없다.

거주의무기간도 최장 5년까지 늘어난다. 공공택지 분양주택 분양가격이 인근 시세의 70% 이상 85% 미만이면 3년, 70% 미만일 때 5년까지 늘었다.

이처럼 1주택자가 기존 주택을 포기하고 청약에 나서야 하는 만큼 매도 전략을 잘 세워 소신 있는 결정이 필요하다고 부동산 전문가들은 조언한다.

무주택자의 청약시장의 문턱이 낮아진 것은 사실이지만 청약 1순위 규제 외에도 입주권 보유 신혼부부 특별공급, 60세 이상 1주택 노부모 봉양 등 달라진 가점 계산 요인 많아 청약 자격 확인을 철저히 해야 한다는 목소리도 나온다.

◇건설사·재건축조합, 계약금 조정으로 실수요자 선별 나서
일반적으로 분양 시에는 계약금 10%를 적용하는 것이 대부분이지만 실수요자 위주로 재편되는 분위기 속에 건설사와 재건축조합들이 계약금 비중을 20%로 올리고 나섰다.

이들은 이를 통해 허수 청약이 사라질 것으로 보고 있다. 건설사들은 초기 계약금을 늘려 자금력이 충분한 고객들을 위주로 분양해 성공률을 높이는 전략을 사용하는 것으로 해석된다. 기존에는 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%는 계약금 20%·중도금 60%·잔금 20%로 변경되는 추세다. 강남을 필두로 수도권 전체로 번져가고 있다.

게다가 중도금 무이자 대출과 발코니 확장비 무상 제공과 같은 달콤한 프로모션도 사라지고 있다. 이는 주택도시보증공사의 분양가 통제와 대출 규제 등이 작용한 것으로 보인다.


윤진웅 기자 yjwdigital@g-enews.com