[굿모닝 베트남] '투자 열풍' 베트남 부동산 잇단 경고음

다낭의 콘도텔에 장기 핑크북을 발행한다는 부동산 중개업체들의 홍보는 사실이 아니다.

[글로벌이코노믹 응웬 티 홍 행 베트남 통신원] 외국인 투자 열풍이 불고 있는 베트남 부동산에 심각한 경고음이 잇따라 울리고 있다. 아파트를 구입해도 '내 것'임을 증명하는, 일명 '핑크북'이라 불리는 소유권 증서를 못 받는 경우가 허다한 것으로 조사됐다.

특히 다낭 등 유명 휴양지에서는 높은 임대수익을 보장하는 것으로 알려진 콘도텔에 대한 장기 핑크북은 발행을 받을 수 있는 법적 제도 자체가 아예 없다.

검증되지 않은 부동산 중개업체의 광고만 믿었다가는 돈만 날릴 가능성이 높다는 지적이다.

■ 토지는 국가 소유…소유권 대신 사용권만 한시적 인정

최근 많은 부동산 중개업자들이 베트남 다낭의 콘도텔을 비롯한 아파트 투자를 유치해 왔다. 중국, 일본, 한국 등 외국인 투자자들을 대상으로 적극적인 홍보 활동을 펼쳤다. 한국 중개업체들의 경우도 웹사이트에 검색만 해도 수십 개의 베트남 부동산 투자관련 정보들을 앞다투어 올려놓고 있다.

이들은 저렴한 투자금액 대비 높은 수익을 보장한다며, 특히 콘도텔의 경우 장기 핑크북(토지 사용 증서, 주택 소유권 및 장기간 토지에 부속된 자산 소유권)이 발행돼 회사나 개인이 이를 구매할 경우 영원히 소유할 수 있다고 주장해 왔다. 하지만, 이는 사실이 아니다.

2일(현지 시간) 다낭시 자원 환경청에 따르면 다낭 지역 내 콘도텔 구매자들에게 장기 핑크북을 발급하는 절차조차 마련되어 있지 않다고 밝혔다. 베트남에서는 원칙적으로 모든 토지가 국가 소유이며, 국가로부터 핑크북을 발급받아야 사용권을 인정받을 수 있다. 이 사용권 역시 기간이 한정적이며, 완전한 소유권을 양도받는 것은 아니다.

베트남 중앙 정부의 자원환경부에서도 현재 베트남 내 콘도텔 구매자를 위한 장기 핑크북 발행에 관한 구체적 법적 제도를 만들지 않았다고 설명했다. 즉 베트남 내 모든 지역에서 콘도텔 구매시 장기 핑크북을 발행해 줄 법적 근거가 없는 것이다.

■ 정부, 일부지역 부동산 소유 근거 마련 못해

주택 소유권 및 토지사용에 대한 권리증(외국인은 소유권기한 있음)이며 베트남 건설부(MOC)에서 발행한다. 베트남에서 외국인이 아파트를 공식적으로 사기 위해서는 핑크북을 확인할 필요가 있으며 이는 반드시 필요한 절차다.

핑크북을 받지 못하는 것은 콘도텔뿐만 아니라 일부 지역의 아파트도 비슷한 처지다.

지난 2015년 베트남 정부는 토지를 제외한 거주지 및 아파트의 약 30% 범위에서 외국인 부동산(주택)구입을 허용했다. 하지만 대부분 소유권을 취득하지 못한 상황이다.

호찌민시 부동산 협회(HoREA)에 따르면 약 1000여 채 이상의 아파트가 외국인 명의로 구매됐지만 최종 소유권 증서를 받지 못한 상황이라고 전했다. 이는 베트남 정부에서 서류작업에 대해 명확한 기준을 마련하지 못한 탓이다.

외국인들이 소유할 수 있는 부동산은 국가안보와 관련이 없는 지역으로 한정된다. 하지만 이 범위를 정해줘야 할 국방부에서 구체적인 가이드를 제시하지 못하고 있기 때문이다.

그럼에도 많은 베트남에 기반을 둔 해외 부동산 중개업체들은 자국민들을 대상으로 전혀 문제가 없다며 투자를 부추기고 있다.

HoREA에 따르면 "외국인의 경우 소유가 아닌 임대 형태로 투자가 가능하며 임대의 경우도 기간이 제한되어 있음에도 갱신을 통해 마치 '영원한 소유'가 가능한 것처럼 홍보한다"며 "콘도텔 같은 수익상품의 경우 장기 핑크북 발행이 가능하다고 홍보하지만 이는 허위 광고다. 베트남은 토지법상, 그 어떤 건물이나 토지에도 '장기 핑크북'을 제공하지 않는다"고 지적했다.

■ 권한과 책임이 분명한 분양업체 선정해야

빈홈즈의 1급 분양사인 킹랜드 쯔엉 대표는 법적절차를 책임질 권한을 가진 분양업체를 선정해야 한다고 조언했다. — 빈홈즈의 1급 분양사인 킹랜드 쯔엉 대표는 "법적절차를 책임질 권한을 가진 분양업체를 선정해야 한다"고 조언했다.

대부분 이런 상황이 벌어진 것은 자국민들을 대상으로 베트남 부동산을 분양하는 해외 중개업자들에 의해서다. 한국의 경우도 수십 개의 현지 중개업체들이 활동하고 있다.

이들은 현지 뉴스와 부동산 관련 정보를 몇 줄 번역해 자신들이 운영하는 사이트에 올려놓고 마치 베트남에서 기정 사실인 것처럼 투자자들을 유치한다. 현지 정보에 어두운 투자자들은 선택의 여지가 없을 수밖에 없다.

베트남에는 빈그룹의 빈홈즈나 FLC그룹 등 대표적인 건설사들은 분양사가 없다. 대신 자회사 형태로 1급 분양회사를 둔다. 이들을 'F1'이라 부르는데 빈홈즈처럼 큰 회사도 전국에 약 7개의 F1 밖에 없다. F1들은 그 밑에 수백 개의 F2를 두고, F2는 그 밑에 수천 개의 F3를 두고 있다. 소위 한국 부동산 중개사는 F3중에서도 작은 규모다. 그러다 보니 F1, F2, F3간 권한과 규모는 차이가 엄청나다.

1급 분양사에 속하는 F1의 경우 회사와 직접 교섭권까지 가지고 있다. 하노이에 있는 빈홈즈의 F1 중 하나인 킹랜드(King Land) 쯔엉 대표는 "세금이나 소유권에 대한 법적 규제를 정확히 설명해줄 수 있고, 정부기관으로부터 받아줄 수 있는 권한이 있는 업체를 선정하는 것이 중요하다"고 설명했다.

응웬 티 홍 행 베트남 통신원