하반기 부동산 무엇이 바뀌나… ‘태풍의 눈’은?

여신심사 강화 등 수요억제 동시에 신혼희망타운·청년 우대형 청약통장으로 복지 확대

기사입력 : 2018-07-10 06:00

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지난해 부동산 시장에 파란을 일으킨 8·2대책 이후 문재인 정부의 부동산 정책은 공급 규제 위주였다. 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 재건축연한연장 등 공급 측면의 규제가 강했다. 올 하반기에는 부동산임대업 등 여신심사 강화, 소형주택 과세특례 축소 등 수요 위주 규제가 주를 이룰 전망이다.
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그래픽=오재우 디자이너


◇제2금융권 DSR 도입 본격화

지난해 10월 정부는 가계부채 연착률 유도 방안 등이 포함된 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고 전 금융업권에 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 추진할 것이라고 밝혔다.

지난 3월 26일부터 시중 5대 은행을 중심으로 DSR이 도입돼 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행 중이며, 올 10월부터는 DSR을 관리지표로 활용할 예정이다. 7월부터 상호금융업권이 DSR 도입·시행을 시작하며 저축은행과 여신전문금융기관도 10월부터 DSR을 도입할 예정이다.

상호금융업권은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급에 DSR을 적용하되, 서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등), 소액신용대출(300만원 이하), 전세자금 대출, 중도금 대출, 이주비 대출 등 일부 대출은 예외 허용한다는 방침이다.

청년우대형 청약통장 출시, 비소구 적격대출 출시 등 주거복지 위주 정책들이 주를 이룰 것으로 보인다.

◇개인사업자대출 여신심사 강화

제2금융권도 부동산입대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI)를 하반기부터 적용한다. 상호금융권은 7월, 저축은행과 여신전문금융기관은 10월부터 RTI를 도입한다.

담보 부동산의 유효담보가액[유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율–선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

◇소규모 주택 임대소득 특례 적용기한 종료

소규모 주택에 대한 임대소득 과세특례 적용기한이 올해 12월 31일 종료된다.

먼저 주택임대차시장 가격 안정을 취지로 주택 임대수익 금액이 연 2000만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해주던 특례가 사라진다. 임대수익 금액이 연 2000만원 이하라도 내년부터는 분리과세(14%)를 적용받는다. 단 납세자가 판단해 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있다.

소형주택(기준시가 3억 원&60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례도 사라진다. 현행법에 따르면 월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택자 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세한다. 간주임대료 산정시 소형주택 보증금은 과세 대상에서 제외됐지만 내년부터는 과세 대상에 포함된다.

3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분 60%에 대해 이자상당액(연 1.8%)을 과세하면서 기준시가 3억원 이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 주택을 주택 수 산정에서 제외해주던 특례도 올해 말 사라진다.

다주택자와 임대업자에 대한 억제책을 펼침과 동시에 임차인 보호장치를 강화하고 신혼희망타운 공급, 청년전용 보증부 월세대출 출시 등 주거복지 강화도 이뤄질 전망이다.

◇신혼부부 희망타운 연내 사업승인

정부는 신혼부부 희망타운 1만호를 연내 사업승인할 계획이다. 분양형으로 공급하되 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 사업이 추진될 전망이다. 희망타운 내에는 국·공립 어린이집 등 육아와 교육에 맞춘 시설들을 설치해 출산을 장려할 방침이다.

국토교통부는 입주자격과 입주자 선정기준, 기금 대출 연계방안 등을 올 하반기 내에 구체화하고 올해 12월 2개 선도지역인 위례신도시(508가구), 평택고덕(873가구)에 대한 입주자 모집을 실시할 예정이다.

◇청년우대형 청약통장 출시

청년우대형 청약통장은 기존 청약저축 대비 제형기능을 확대한 우대형 통장으로 저소득·무주택 청년의 주거상향 기반 마련을 목적으로 한다. 만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3000만원 이하(비소득자 포함)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용한다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 오는 7월 말이다.

◇임차인 보호장치 강화

정부는 지난 6월 29일 ‘2018년 주거종합계획’을 발표하고 임대차 시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인의 권리보호 방안을 연내 강구할 방침이라고 밝혔다. 우선 올해 하반기 ‘임대로 증액기준 합리화’ 방안으로 임대로 증액 현황 실태조사(현재 연 5%) 및 증액기준 개선방안 연구를 통해 보다 합리적인 임대료 증액기준을 마련할 계획이다.

먼저 올해 12월 ‘주택임대차법’을 개정해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’까지로 단축할 방침이다. 아울러 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화할 계획이다.

함영진 직방 빅테이터랩장은 “일단 9월 국회에서 종합부동산세 통과 여부가 가장 큰 이슈일 것”이라며 “임대소득 2000만원 이하 비과세 폐지 등 시장 변화를 잘 살펴야할 것 같다”고 말했다.


백승재 기자 tequiro0713@g-enews.com

백승재 기자 tequiro0713@g-enews.com

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