새해 새 부동산 정책 한눈에 ‘보기’

2018년, 무술(戊戌)년의 해가 밝았다. 지난해 들어선 문재인 정부는 ‘부동산 잡기’에 나서며 각종 규제와 정책을 선보였다. 그리고 올해부터 시행되는 새 부동산 정책으로 정부는 또 한 번의 부동산시장 지각변동을 예고한다.

▶재건축 초과이익 환수제
1일부터 시작된 재건축 초과이익 환수제는 재건축추진위 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금을 부과율에 따라 환수하는 제도다. 재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과이익의 최고 50%가 부담금으로 환수된다.

부동산관계자는 “재건축 단지는 사업 수익성에 따라 명암이 엇갈리는 곳이다. 그만큼 정부정책의 영향을 가장 많이 받는 사업”이라면서 “환수금에 따른 제동으로 당분간 지지부진한 양상을 보일 수 있다”고 전망했다.

▶新DTI(新총부채상환비율)

정부가 다주택자의 대출을 옥죄기 위해 시행하는 신(新)DTI는 신규뿐 아니라 기존에 갚아야 할 모든 주택담보대출의 원리금도 반영된다. 이에 따라 다주택자의 경우 기존 주담대의 원금까지 부채로 잡혀 대출가능 금액이 대폭 줄어든다.

차주의 소득 증가 여부도 대출 한도에 영향을 준다. 지난해까지는 최근 1년치 소득만 봤지만 올해부터는 차주의 최근 2년치 소득을 살핀다. 장래 예상소득이 늘어날 것으로 예상되면 대출 한도가 높아지지만 소득신고를 안하는 자영업자들의 경우 대출 한도가 오히려 낮아질 수 있다.

▶분양권 전매 양도세 강화
1일부터는 조정대상지역에서 분양권을 취득하고 1년 이내에 팔면 양도 차익의 50%, 1년 이상~2년 미만 보유하면 40%, 2년 이상 보유한 뒤 전매하면 6~40%를 소득세로 부과하던 것을, 보유 기간과 상관없이 양도소득세율 50%가 적용되도록 바뀌었다.

▶부동산임대업 여신심사 강화

3월부터는 부동산임대업 사업자가 대출을 할 때 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출해 심사에 적용한다. 임대소득 대비 이자 비용을 파악해 대출 총량을 제한하게 된다.

▶양도세 중과

지난해 8·2대책 이후 양도세 중과는 부동산 시장의 ‘핫 키워드’였다. 올 4월 1일부터 시행될 소득세법 개정안에는 2주택 이상의 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율(6~40%)에 추가세율(2주택자 10%p, 3주택 이상 20%p 추가)을 부과하는 내용이 담겼다.

다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해서는 4월 1일까지 매수자를 찾고 잔금까지 받아 계약을 마쳐야 한다. 하지만 이 기간이 통상 2~3개월이 걸리는 만큼 다주택자들은 매도를 하거나 임대사업자 등록 중 하나를 선택해야 할 것으로 보인다.

▶DSR(총체적 상환능력 심사제) 도입

하반기부터 시행될 예정인 DSR(총체적 상환능력 비율)은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 따져 금융권 대출심사의 핵심 지표로 활용된다. DSR이 시행되면 다주택자들뿐 아니라 무주택자들의 주택담보대출도 다소 어려워질 것으로 보인다. 카드 사용액, 매월 내는 자동차 할부금 등이 대출을 옥죄는 족쇄가 될 수 있다.

대출이 어려워지면 부동산 거래시장이 냉각될 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 실수요자든, 투자자든 자금조달이 어려워지면 주택 구매에 소극적으로 나서게 되고, 다주택자 역시 부동산 경기를 지켜보며 관망세를 이어갈 공산이 크다는 분석이다.

▶오피스텔 전매제한 강화

서울 등 수도권 투기과열지구에만 적용됐던 오피스텔 전매제한이 전국으로 확대된다. 100실 이상 오피스텔 분양 시 적용되며 매매·증여 등 권리가 변동되는 모든 행위에 전매제한이 적용된다. 규모 300가구 이상 오피스텔의 인터넷 청약도 의무화된다.

전매제한은 분양 계약 체결일부터 소유권 이전 등기 때까지 적용되며 소유권 이전 등기를 사용 승인일부터 1년이 지난 날까지 마치지 않으면 사용 승인일부터 1년간 제한된다. 거주자 우선 분양 항목도 포함돼 실수요자에게 초점을 맞췄다.

▶주거복지 로드맵

문재인 정부의 부동산정책 핵심이라 할 수 있는 주거복지 로드맵도 연내 시동을 건다. 청년주택과 공공지원주택, 저소득·취약계층 공적임대주택 공급이 상반기부터 시행된다. 아울러 신혼부부 특별공급을 확대하고 사회주택 활성화 관련법과 제도 정비로 협력적 주거복지 거버넌스를 구축할 예정이다.

지난해 부동산시장에 파란을 일으킨 문재인 정부의 ‘규제 처방’은 어느 정도 효과를 거뒀다. 전문가들은 투기 과열 조짐을 보이던 시장을 안정화시켰다고 평가한다. 다만 정부의 의도대로 정책을 이끌어가기 위해서는 부작용에 대한 대책과 관련법안에 대한 국회와의 협의가 이뤄져야 할 것으로 보인다.


백승재 기자 tequiro0713@g-enews.com