문재인 정부 부동산대책...일문일답

LTV, DTI 강화…실수요자는 제외

기사입력 : 2017-06-19 11:19 (최종수정 2017-06-19 11:49)

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문재인 정부는 19일 LTV DTI를 강화한 부동산대책을 발표했다. 사진=글로벌이코노믹

[글로벌이코노믹 김대훈 기자]
문재인 정부의 첫 부동산대책이 발표됐다. 이와 관련한 정부의 생각은 어떤지 일문일답으로 알아본다.

-이번에 추가된 조정 대상 지역의 지역별 선정 기준은?

=경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정 대상 지역을 선정하기 위한 정량적 요건을 충족했다. 최근 주택 가격 상승률이 기존 조정 대상 지역 수준으로 높다. 그리고 최근 주택전매가 증가하는 등 투자 수요가 집중돼 과열이 우려됐다. 부산진의 경우는 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67.0 대 1 수준으로 과열 우려가 높은 지역이었다.

-이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?

=하반기엔 미국 기준금리 추가 인상이 예고되고 입주 물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하고 있다. 이런 가운데 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고 이에 따른 효과와 향후 시장 상황에 따라 단계적으로 대응하는 게 적절하다고 판단했다. 이번 조치에도 불구하고 향후 과열 지속 시에는 ‘투기과열지구’ 지정을 적극 검토할 계획이다.

-맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되나?

=개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 6월 19일 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 6월 19일 이전에 입주자 모집 공고를 한 주택에는 적용되지 않으며 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다.

1순위 제한과 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

-이번에 선정된 조정 대상 지역은 언제 제외될 것인지?

=시장 상황을 지속적으로 모니터링하여 조정 대상 지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

-조정 대상 지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는?

=조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용된다. 하지만 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. (도시 및 주거환경 정비법 제48조 제2항 제7호 다목) 이럴 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어, 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡ + 91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 다만 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있다.

-재건축조합원 주택 공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은?

=도시 및 주거환경 정비법 개정이 필요한 사안으로 올해 6월 중 법 개정안을 발의해 하반기 시행할 예정이다. 개정 법률 시행일 이후(올해 9~10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.

-이번 LTV, DTI 규제 강화의 특징과 기대 효과는?

=LTV, DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택 가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다.

주택 가격이 급등하는 조정 대상 지역에 대해서 전업권 LTV와 DTI를 동일하게 강화(LTV 70→60% DTI 60→50%)했다. 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 2014년 8월 합리화조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지할 것으로 본다.

또한 그간 규제 사각지대에 놓여 있던 집단대출에도 DTI 규제를 도입해 대출 건전성 강화에 나섰다. 집단대출에 대해서는 여신심사 가이드라인 적용(‘17.1.1)에 이어 DTI까지 적용되면서 “차주의 상환 능력에 맞게 대출하고 처음부터 나누어 갚는” 여신심사 체계가 완비됐다. 다만 서민, 무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV, DTI 규제 비율을 유지했다. 부실 가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서는 자금 공급 규모를 유지함으로써 내집 마련을 지원하고 실수요 위주의 시장구조 조성을 지원한다.

-2014년 8월 이전 수준으로 LTV와 DTI를 환원하지 않고 특정 지역만 강화한 이유는?

=이번에 LTV와 DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택 가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 것이 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격 조정 과정에서 대출이 부실화할 우려가 있으므로 선제적으로 대출 기준을 강화했다. 하지만 주택 가격이 안정적인 지역은 대출기준 강화 대상에서 제외했다.

-정부는 냉·온탕식 규제 변경은 하지 않는다는 입장이었는데 입장을 선회한 것인지?

=이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장의 국지적 과열에 따른 금융회사 대출 건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것은 아니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제 비율을 동일한 수준으로 조정하여 규제 차익을 해소하는 정책 기조는 유지하고 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출 건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제 비율을 일부 조정한 것이다.

-조정 대상 지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유와 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌지?

=조정 대상 지역 내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정 대상 지역은 높은 청약 경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격 변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용하여 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고한 것이다.

-실수요자의 자금 애로에 대한 방안은?

=조정 대상 지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되 서민층 무주택 가구는 실수요자 보호 차원에서 배려했다.

부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 7000만원), 주택 가격 5억원 이하, 무주택세대주 현행 수준으로 적용된다(LTV 70%, DTI 60% 적용).

잔금대출에 DTI는 적용하되 규제 비율은 10%p 상향하여 완화 적용(60%)한다.

서민, 실수요자들의 내집 마련 기회를 위해 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 금년 중 차질없이 공급할 것이다. (2017년 공급계획 44조원)


김대훈 기자 bigfire28@g-enews.com 김대훈 기자가 쓴 기사 바로가기 →

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