내년에도 대폭적인 경기회복 변화나 소비심리회복과 같은 긍정적 효과가 나타나기는 어려워 내수부진에 허덕이던 상가투자가 일시에 회복되는 현상을 기대하기는 어렵다는 전망이다.
아파트공급의 주요이슈가 되고 있는 착한가격과 실속투자가 내년도 상가시장에서도 화두가 될 것으로 예상된다.
공급자 위주의 일방적 시장가격이 투자자위주의 시장가격으로 전환되고 있듯이 투자자가 수긍할 가격으로 공급하는 착한가격 트렌드가 주택시장에 이어 상가시장으로 확산되어질 것으로 보인다.
상가뉴스레이다에 따르면 지난 1월부터 7월까지 공급된 신규 LH상가 낙찰 공급률 조사 결과 지상 1층 점포 총 229개, 지상2층 49개중 총 275개의 점포가 낙찰되어 98.92%의 높은 낙찰율을 보였다.
전반적 상가분양 침체에도 불구하고 LH 단지내 상가에 폭발적 성황을 보인 이유는 무엇보다도 상가투자를 위한 투자자금이 타상품에 비해 현저하게 작은 자금으로 투자접근이 가능했기 때문이다.
2013년 공급된 LH단지내 상가의 경우 주요 낙찰가격이 실투자금 2-3억사이에 가능해 투자접근이 용이하고, 투명한 공급가격 입찰에 따른 가격 결정권을 투자자가 스스로 형성하면서 실속투자가 가능했기 때문에 많은 호응을 얻을 수 있었다.
선 대표는 “이런 현상들을 종합해보면 2014년은 내부부진에 따른 자영업 경기의 부진 속에 투자자가 착한가격과 실속형 투자를 중요하게 생각하는 시장환경이 확대될 것으로 전망된다”고 전했다.
◆선임대 와 업종 선별
과거의 투자패턴이 목 좋은 자리를 선점해 투자하고 투자이후 임대차를 형성하던 흐름이었다면 지난 2009년 이후부터는 자영업자의 급속한 감소로 인한 공실우려를 탈피하기 위해 투자자들의 선 임대 완료점포에 대한 선호현상이 뚜렷해 졌다.
선 임대에 대한 중요성이 크게 작용하는 시대가 도래하면서 2012년 전까지만 해도 선 임대 자체에 대한 중요성만 비중 있게 여기던 투자자들이 2013년 부터는 같은 선 임대라 하더라도 임차업종의 안정성을 중요하게 여기기 시작했다.
최근 들어 선 임대 완료에도 불구, 취약한 업종의 경우 분양까지 상당한 시간이 걸리는 현상이 많아지면서 2014년 상가시장은 선 임대 후 분양 추세가 커지기 시작해 시장에 고착화 될 것으로 전망된다.
◆금리와 레버리지
2010년 전,후 시기만 하더라도 상가투자에 따른 금융자금을 조달하게 되면 6.5%-7%대의 금융이자가 수반되는 경우가 많았다.
당시 투자수익율은 표면적으로 7%대 내외의 수익률(상가1층 기준)이 실현되던 시기였다. 하지만 2013년에는 보편적으로 6%(상가1층 기준) 수익률을 기준으로 도심 집중일 경우 4-5% 도심외곽인 경우 7% 수익률 대로 나뉘는 추세를 보이고 있다.
과거보다 표면적 수익률이 지속적으로 하락하고 있는데도 상가투자의 관심이 이어지는 이유는 바로 이 금리 때문이다. 상가투자 시 대출을 통해 조달하는 금리의 수준도 이미 3.2%-4%내외 수준으로 급속하게 낮아지고 있다는 것.
이는 즉 투자자들은 총 임대 수익액이 줄어들고 있지만, 줄어든 수익액 만큼의 지출액인 금리가 함께 낮아지면서 실질적 수익률이 유지되거나 오히려 더 나아지는 기현상을 보이고 있는 셈이다.
따라서 저금리 기조를 활용한 대출레버리지를 극대화하는 투자패턴이 2014년에도 이어질 것으로 예상된다.
◆부동산펀드와 간접투자
금융투자협회 조사자료에 따르면 지난 10월 기준 부동산 펀드의 순자산은 9월보다 200억원이 늘어난 22조 4000억원을 기록하며 사상 최대치를 갈아치웠다.
부동산펀드의 순자산은 지난 1월 19조7790억원을 기록한 이후 8월 들어 22조3800억원을 기록하며 22조원대로 껑충 뛰었다.
다소 증가폭이 줄어들고는 있지만 지속적으로 사상최대치를 경신하는 배경은 저금리 기조가 장기화하는데다 부동산 펀드의 수익률이 양호한 편이기 때문이다.
이런 양호한 수익률을 내는 근간에는 과거 오피스 일변도에서 롯데마트·홈플러스 등에서 운영하는 점포 건물을 유동화(현금화)하는 물건 투자하거나 기업들이 보유하고 있는 건물을 유동화 하는 등 임차인의 신용도가 높은 물건에 대한 투자가 많은 편이다.
선 대표는 “마트 외에 호텔과 물류창고 등의 상업용 부동산 유형으로도 투자의 범위가 커지 있는 추세”라며 “개인자금의 마땅한 활용 대안을 찾지 못하는 투자자들이 리스크 관리를 개인적으로 신경 써야하는 불편에서 벗어나 규모 있는 상품 투자를 통해 안정성을 확보한다면 부동산 펀드의 활성화는 2014년에는 더욱 활성화 될 것”으로 내다봤다.
